Référé-suspension : présomption d'urgence en cas de retrait d’une autorisation d’urbanisme

La présomption d’urgence prévue par l’article L. 600-3-1 du Code de l’urbanisme, initialement conçue pour les recours dirigés contre les refus d’autorisation, s’applique également aux décisions retirant une autorisation d’urbanisme déjà délivrée.

Par une décision du 17 juin 2026, le Conseil d’État précise ainsi que le bénéficiaire d’une non-opposition à déclaration préalable ou d’un permis de construire, d’aménager ou de démolir retiré par l’administration peut saisir le juge des référés en se prévalant de la présomption d'urgence à suspendre une telle décision (CE, 17 juin 2026, n° 513099).

Une présomption instaurée pour les refus d’autorisation

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L’article L. 600-3-1 du Code de l’urbanisme, issu de la loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025, prévoit que, lorsqu’un recours contre une décision d’opposition à déclaration préalable ou de refus de permis est assorti d’un référé-suspension fondé sur l’article L. 521-1 du code de justice administrative, la condition d’urgence est présumée satisfaite.

Cette réforme a été adoptée afin de faciliter la suspension rapide des décisions administratives faisant obstacle à la réalisation de projets d’urbanisme.

Avant cette évolution, le bénéficiaire d’un refus devait établir que cette décision créait, compte tenu de ses effets, une situation d’urgence au sens du référé-suspension, c'est à dire qu'elle portait atteinte à ses intérêts, par exemple économiques, de manière suffisamment immédiate et directe.

L’extension aux retraits d’autorisations

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Le Conseil d’État était saisi d’un référé dirigé contre une décision retirant une autorisation d’urbanisme précédemment accordée.

Le texte de l’article L. 600-3-1 vise expressément les recours contre les décisions d’opposition à déclaration préalable et les refus de permis. Il ne mentionne pas les décisions de retrait.

Le Conseil d’État retient néanmoins une interprétation fondée sur l’objet même du dispositif. Il juge que la présomption d’urgence s’applique également aux référés dirigés contre les décisions par lesquelles l’administration retire :

• une décision de non-opposition à déclaration préalable ;
• un permis de construire ;
• un permis d’aménager ;
• un permis de démolir.

Cette solution repose sur les effets comparables produits, pour le porteur de projet, par un refus et par le retrait d’une autorisation déjà obtenue. Dans les deux hypothèses, la décision administrative fait obstacle à la poursuite ou à la réalisation du projet.

Le Conseil d’État étend ainsi le bénéfice de l’article L. 600-3-1 aux bénéficiaires d’autorisations qui se trouvent privés d’un droit précédemment accordé.

Une présomption qui peut être renversée

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La présomption d’urgence n’est toutefois pas irréfragable.

L’administration peut tenter de démontrer que des circonstances particulières justifient que la présomption soit renversée. Le juge des référés ne peut cependant écarter la présomption qu’après avoir procédé à une appréciation globale de l’ensemble des circonstances de l’espèce.

Il ne saurait donc se limiter à relever l’existence d’un élément isolé pour conclure à l’absence d’urgence.

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Une protection renforcée pour les porteurs de projets

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La décision du Conseil d’État renforce sensiblement la protection juridictionnelle des titulaires d’autorisations d’urbanisme.

Un retrait peut en effet compromettre une opération engagée, remettre en cause des contrats conclus avec des entreprises, compromettre un financement ou exposer le porteur de projet à des coûts importants. La possibilité de bénéficier d’une présomption d’urgence facilite l’intervention rapide du juge administratif.

Cette solution est également cohérente avec l’objectif poursuivi par le législateur : accélérer le traitement des contentieux susceptibles de retarder de manière injustifiée la mise en œuvre des projets, dans un contexte marqué par la nécessité de développer l’offre de logements.

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