FAQ - Les baux emphytéotiques

1. Qu’est‑ce qu’un bail emphytéotique ?

Le bail emphytéotique est un contrat de longue durée (généralement entre 18 et 99 ans) qui confère au preneur un droit réel sur l’immeuble objet du bail. Il se distingue ainsi d’un bail classique en ce que l’emphytéote devient quasi‑propriétaire du bien, pouvant notamment céder, hypothéquer ou grever son droit sous certaines conditions.​

2. Quelle est la durée d’un bail emphytéotique ?

Le législateur encadre strictement la durée du bail emphytéotique, qui ne peut être inférieure à 18 ans ni excéder 99 ans. Tout bail conclu pour une durée supérieure est automatiquement ramené à 99 ans, et le contrat ne peut se poursuivre par tacite reconduction, afin d’éviter tout engagement perpétuel.​

3. Quels droits confère le bail emphytéotique à l’emphytéote ?

L’emphytéote bénéficie d’un droit réel immobilier qui lui permet, sous réserve des stipulations contractuelles, de céder son droit, de le donner en garantie (hypothèque) ou de le sous‑louer, et de réaliser des travaux importants sur le fonds. Il demeure toutefois privé de la faculté de vendre le bien lui‑même, qui reste la propriété du bailleur.​

4. Quelles sont les principales obligations de l’emphytéote ?

En contrepartie de l’étendue de ses droits, l’emphytéote supporte des obligations renforcées, au-delà du simple paiement d’un canon emphytéotique souvent modéré. Il doit notamment entretenir le bien, réaliser les travaux d’amélioration éventuellement prévus au contrat et ne pas dégrader ou dévaloriser le fonds, sous peine de voir le bail résolu judiciairement.​

5. Qu’advient‑il des constructions réalisées pendant le bail ?

Les constructions, améliorations et extensions réalisées par l’emphytéote sur le terrain demeurent, en principe, sa propriété pendant toute la durée du bail. À l’expiration du contrat, le bailleur récupère cependant la pleine propriété des ouvrages par accession, en règle générale sans indemnité, sauf convention contraire expressément prévue.​

6. Le bail emphytéotique doit‑il respecter des exigences de forme particulières ?

Étant donné qu’il confère un droit réel, le bail emphytéotique doit être établi par écrit et publié au service de la publicité foncière pour être opposable aux tiers. Il est en pratique conclu par acte notarié, afin d’assurer la sécurité juridique des parties et la bonne prise en compte des effets réels du contrat.

7. Quelles sont les différences entre bail emphytéotique privé et bail emphytéotique administratif ?

Le bail emphytéotique de droit privé relève du Code rural et de la pêche maritime et peut être conclu entre personnes privées ou avec une collectivité sur son domaine privé. Le bail emphytéotique administratif, quant à lui, est utilisé par les personnes publiques pour valoriser certains biens (notamment équipements publics ou projets immobiliers), dans un cadre légal spécifique issu du Code général de la propriété des personnes publiques.​

8. Dans quels cas recourir à un bail emphytéotique ?

Ce mécanisme est particulièrement adapté lorsque le bailleur souhaite valoriser un terrain sur une longue période sans en perdre la propriété, par exemple pour des projets immobiliers, industriels, énergétiques ou de réhabilitation d’équipements. L’emphytéote, de son côté, bénéficie d’une stabilité juridique lui permettant d’investir lourdement dans le bien sans immobiliser le capital nécessaire à l’acquisition.​

9. Quels sont les risques pour le preneur et pour le bailleur ?

Pour l’emphytéote, le principal risque réside dans la perte des constructions sans indemnisation en fin de bail, si aucune clause spécifique n’a été négociée, ainsi que dans la possible résolution du bail en cas de manquement grave à ses obligations. Pour le bailleur, l’engagement sur une très longue durée limite sa liberté de reprise du bien, et impose de calibrer avec soin le canon, les charges de travaux et les garanties contractuelles

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