Adoption de la proposition de loi de simplification du droit de l'urbanisme

La proposition de loi de simplification du droit de l'urbanisme a été adoptée le 15 Octobre 2025. Elle comporte trois grands ensembles de mesures : la simplification des procédures d’urbanisme, les mesures favorisant la construction et le logement, et des dispositions diverses adaptant et simplifiant les dispositifs connexes.

Simplification des procédures d’urbanisme

Évaluation environnementale

Désormais, les modifications d’un plan local d’urbanisme (PLU) ayant uniquement pour objet (i) la rectification d’une erreur matérielle ou (ii) la réduction de la surface d’une zone urbaine ou à urbaniser, sont intégralement exclues du champ d’application de l’évaluation environnementale. La dispense n’est possible que lorsque la décision porte uniquement sur l’un des aspects précités, à l’exclusion de toute autre modification concomitante du document d’urbanisme.

Participation du public par voie électronique

La proposition de loi instaure la faculté de recourir à la procédure de participation du public par voie électronique : celle-ci peut intervenir en substitution à l’enquête publique traditionnelle, à la condition que le dossier soit également mis à disposition sur support papier dans les mairies concernées. Cette modalité vise à accélérer et à moderniser le traitement des projets soumis à consultation, tout en garantissant l’accessibilité des documents pour le public non équipé d’outil informatique.

Schéma de cohérence territoriale (SCoT)

Désormais, la révision du SCoT est obligatoire en cas de modifications portant sur les orientations fixées par le projet d’aménagement stratégique ; certaines hypothèses strictement visées par la loi échappent à cette obligation.

Par ailleurs, le texte prévoit la possibilité d’une modification expresse du SCoT si elle a pour finalité de soutenir le développement de la production d'énergie renouvelable, cette dernière bénéficiant dès lors d’un fondement légal spécifique pour déroger à la procédure de révision de droit commun.

Plan local d’urbanisme (PLU)

Le texte précise que la modification du PLU s’effectue, quelle que soit la motivation de celle-ci, selon les modalités prévues aux articles L. 153-37 à L. 153-44 du code de l’urbanisme. Une faculté nouvelle est également introduite : la possibilité de modification du PLU, que ce soit pour faciliter le développement de la production d'énergie renouvelable ou pour délimiter des secteurs réservés à une construction de logements exclusivement à usage de résidence principale. Ces modifications acquièrent ainsi une reconnaissance législative explicite.

Suppression de divisions et document d’urbanisme unique

Le texte supprime, dans le code de l’urbanisme, les divisions relatives à la « modification de droit commun » et à la « modification simplifiée », afin d’unifier et de clarifier les procédures de modification.

Par ailleurs, la possibilité est introduite d’élaborer, au profit des collectivités concernées, un document d’urbanisme unique valant à la fois SCoT et plan local d’urbanisme intercommunal, permettant ainsi d’harmoniser les stratégies d’aménagement à l’échelle adéquate.

Schéma cadre d’aménagement et de planification de l’urbanisme de La Défense

Le schéma cadre d’aménagement et de planification de l’urbanisme de La Défense est élaboré par le représentant de l’État dans le département. Toute évolution de ce schéma, du SCoT ou du PLU sur ce territoire peut désormais être opérée selon la procédure de modification spécifique prévue aux articles L. 143-32 à L. 143-36 et L. 153-36 à L. 153-44 du code de l’urbanisme, offrant une souplesse accrue au regard des enjeux de ce site stratégique.

Lotissements

Le champ d’application du permis d’aménager est élargi puisqu’il peut, désormais, porter sur des unités foncières non contiguës, si et seulement si le projet répond à certains critères objectifs et déterminés par le texte. Cette faculté vise à favoriser la cohérence d’opérations d’aménagement de plus grande envergure ou de nature à répondre à des objectifs urbanistiques unifiés.

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Contentieux de l'urbanisme

Intérêt à agir à l'encontre des documents d'urbanisme

Désormais, une personne autre que l’État, les collectivités territoriales ou un de leurs groupements n’est recevable à agir contre la décision d’approbation d’un document d’urbanisme ou de son évolution que si elle a pris part à la participation du public effectuée par enquête publique, par voie électronique ou par mise à disposition organisée avant cette décision contestée.

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Cristallisation des moyens et refus d'autorisation

Le dispositif de cristallisation des moyens nouveaux passés un délai de deux mois suivant la date du dépot du recours est étendu aux décisions "refusant l’occupation ou l’utilisation du sol ou d’une demande tendant à l’annulation ou à la réformation d’une décision juridictionnelle concernant cette décision".

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Présomption d'urgence pour les référés-suspension dirigés contre des refus d'autorisation d'urbanisme

Lorsqu’un recours formé contre une décision d’opposition à déclaration préalable ou de refus de permis de construire, d’aménager ou de démolir est assorti d’un référé introduit sur le fondement de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, la condition d’urgence est présumée satisfaite.

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Recours gracieux dirigés contre une autorisation d'urbanisme : réduction du délai et non-prorogation du délai de recours contentieux

Désormais, le délai d’introduction d’un recours gracieux ou d’un recours hiérarchique à l’encontre d’une décision relative à une autorisation d’urbanisme est d’un mois.

Le silence gardé pendant plus de deux mois sur ce recours par l’autorité compétente vaut décision de rejet. Le délai de recours contentieux contre une décision mentionnée au premier alinéa n’est pas prorogé par l’exercice d’un recours gracieux ou d’un recours hiérarchique.

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Mesures favorisant la construction et le logement

Dérogation aux règles relatives aux destinations

Au sein du périmètre d’une zone d’activité économique, l’autorité compétente détient désormais la faculté d’autoriser la réalisation de logements ou d’équipements publics en dérogeant aux règles applicables aux destinations fixées par le plan local d’urbanisme. Cette habilitation à la dérogation ne peut toutefois s’exercer qu’en considération de motifs et de circonstances précisément définis par le texte, propres à favoriser la mixité fonctionnelle.

Logements étudiants

Un assouplissement est également institué pour les opérations de réalisation de logements spécifiquement destinés aux étudiants. L’autorité compétente peut, dans ce cadre, déroger aux prescriptions du plan local d’urbanisme si cette souplesse s’avère nécessaire à la réalisation de ces opérations. Cette mesure vise à remédier aux difficultés d’accès au logement étudiant en contexte tendu ou en zone de rareté foncière.

Changement de destination du bâti agricole et forestier

L’autorité compétente peut, sous conditions, autoriser le changement de destination d’un bâtiment ayant pour affectation une exploitation agricole ou forestière. Ce pouvoir vise à faciliter une utilisation rationnelle du patrimoine bâti dans les espaces ruraux, afin d’y diversifier l’offre résidentielle ou d’équipements, tout en respectant les principes essentiels de protection de l’environnement ou de la préservation des terres agricoles.

Réduction des obligations de stationnement

La loi nouvelle offre la possibilité de réduire les obligations relatives à la réalisation d’aires de stationnement pour véhicules motorisés, dans certains secteurs expressément délimités à cette fin. La proposition poursuit ainsi un objectif de densification urbaine, de limitation de l’étalement urbain, et de promotion de modes de déplacement alternatifs.

Transformation de bureaux en logements

En cohérence avec l’objectif précédent, il est expressément prévu que, dans les zones d’activité économique, l’autorité compétente dispose du pouvoir d’autoriser la transformation de locaux à usage de bureaux en logements ou en équipements publics, par une exception aux règles de destination prévues au PLU ou au document en tenant lieu.

Résidences à vocation d’emploi

La loi définit, avec précision, la « résidence à vocation d’emploi » : il s’agit d’un ensemble d’habitations constitué de logements autonomes meublés, loués pour une durée déterminée et limitée, à des personnes en formation ou en mission temporaire. Le texte énonce également les conditions applicable à leur création, leur mode de gestion et de location, afin de garantir la sécurité juridique et l’adéquation à la cible visée.

Opérations de transformation urbaine

Dernier point marquant, le texte prévoit la possibilité de définir, dans les documents d’urbanisme, des actions ou des opérations spécifiques concourant au renouvellement urbain. Celles-ci peuvent être déployées tant dans les secteurs urbains caractérisés par la domination de l’habitat individuel que dans les zones d’activité économique. Les critères d’identification et de mise en œuvre de ces opérations sont strictement encadrés.

Dispositions diverses adaptant et simplifiant les dispositifs connexes

Identifiant unique des bâtiments

Dorénavant, tout bâtiment se voit attribuer un identifiant unique, enregistré dans un référentiel national. Ce dispositif rend possible, sous contrôle administratif, un suivi simplifié et sécurisé du bâti à l’échelle nationale, au bénéfice notamment de la gestion, du suivi et du contrôle des obligations environnementales ou urbanistiques.

Échange d’informations pour le logement social

Un échange d’informations systématisé est instauré entre les groupements de coopération et l’administration fiscale, avec, pour finalité, l’instruction accélérée et centralisée des demandes de logement social. Le texte identifie précisément les données concernées ainsi que les objectifs poursuivis, dans le respect du cadre légal en matière de protection des données.

Simplification des règles relatives aux aires de stationnement

La possibilité de déroger aux obligations de création d’aires de stationnement pour les travaux de transformation ou d’amélioration sur des logements existants est désormais prévue ; cette faculté permet de lever une contrainte qui pouvait, dans certains cas, freiner ou rendre impossible la mutation ou l’amélioration qualitative du bâti résidentiel.

Procédure de mise en compatibilité

Enfin, s’agissant de la mise en compatibilité des documents d’urbanisme à la suite de projets ou d’opérations d’aménagement, la procédure de participation du public, prescrite par l’article L. 123-19 du code de l’environnement, est systématisée. Cela renforce la transparence et la participation citoyenne dans l’élaboration des règles applicables à l’occupation du sol.

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