Requalification d'une VEFA en marché public : l’influence déterminante de l’acheteur public

La requalification d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) en marché public de travaux s’impose lorsque l’acheteur public exerce une influence déterminante sur la conception même de l’ouvrage. En effet, lorsque l’acheteur public suit de près chaque étape du programme de construction, définit précisément ses besoins et engage un contrôle rigoureux de la réalisation, le contrat de VEFA, même signé sous cette forme, doit être regardé comme un marché public soumis à la réglementation applicable.

Dans une décision récente du 18 septembre 2025, la cour administrative d’appel de Lyon a réaffirmé ce principe à propos d’un litige opposant l’Office public de l’habitat (OPH) Deux fleuves Rhône Habitat à un vendeur-promoteur. L’OPH, qui avait cédé ses parcelles pour la construction de son futur siège social devant lui être rétrocédé en VEFA, avait exercé un suivi étroit des travaux en définissant clairement les caractéristiques du bâtiment ainsi que les modalités d’exécution. Cette participation active, matérialisée notamment par une charte d’engagement mentionnant un contrôle par phases, a conduit la cour à considérer que l’OPH avait une influence déterminante sur la conception du bâtiment, justifiant la requalification du contrat en marché public de travaux. Par conséquent, ce contrat relève de la compétence du juge administratif, confirmant la nature administrative du litige.

Ce rapprochement jurisprudentiel s’inscrit dans la continuité de la réglementation des marchés publics (article L. 1111-2 du Code de la commande publique) qui vise à éviter que les personnes publiques ne contournent la procédure applicable en usant d’un contrat de VEFA lorsque le bien est conçu selon leurs exigences spécifiques. L’influence déterminante est particulièrement établie lorsque les demandes de l’acheteur public portent sur des éléments fondamentaux de la structure architecturale, tels que la dimension, les murs porteurs ou les aménagements intérieurs d’envergure, ce qui différencie la requalification d’une simple acquisition immobilière.

Ainsi, la jurisprudence récente confirme que la requalification d’une VEFA en marché public est la règle lorsque le pouvoir adjudicateur s’implique à un niveau stratégique dans le projet et impose ses besoins spécifiques, illustrant un contrôle effectif sur la conception et la réalisation de l’ouvrage. Ce faisant, elle souligne l’importance pour les acheteurs publics d’appliquer rigoureusement les règles de passation des marchés publics dans la conduite de leurs acquisitions immobilières spécifiques

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