Changement de destination d'un bâtiment : point de vigilance sur la preuve de la destination antérieure

Une récente décision du Conseil d’État rappelle aux porteurs de projets immobiliers l’importance de justifier clairement de la destination actuelle et antérieure d’un local.

Le projet

Une société civile immobilière a déposé, le 3 décembre 2019, une déclaration préalable pour le changement de destination d'un local -présenté à usage de bureaux- situé à Paris en un hébergement hôtelier, sans modification de façades ou des structures porteuses.

La Commune de Paris s'est opposée à cette déclaration préalable au motif que ce local était un local d'habitation et que, situé dans un secteur de protection de l'habitation et dans un secteur déficitaire en logement social, il ne pouvait pour ce motif faire l'objet d'un changement de destination en application des dispositions du plan local d'urbanisme.

Le Conseil d’État a avalisé l'analyse de la commune, considérant que :

• Le local était initialement un appartement, comme l’indiquaient le règlement de copropriété de 1951 et l’acte de vente de 2019.
• La société soutenait qu’il avait été transformé en bureaux dans le passé, mais aucune autorisation formelle de changement de destination n’avait été obtenue.
• Les documents produits (courrier de la préfecture de 1988, attestation de la mairie de 2018) ne prouvaient pas un changement de destination régulier ni une transformation antérieure à 1977 (avant l’entrée en vigueur du régime d’autorisation).

Ce qu'il faut retenir

• Le simple usage différent d'un bien (ex. : utilisation comme bureaux) ne suffit pas à faire évoluer la destination juridique d’un bien.
• Il faut une autorisation expresse ou une preuve d’un changement régulier intervenu avant 1977, date à laquelle la réglementation sur les destinations est entrée en vigueur
• Dans les secteurs protégés par le PLU (zones tendues, secteurs déficitaires en logements sociaux…), les règles sont encore plus strictes : le changement de destination d’un logement en hébergement hôtelier est en principe interdit.

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