FAQ - Baux emphytéotiques et collectivités territoriales

1. Qu’est‑ce qu’un bail emphytéotique conclu par une collectivité territoriale ?

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Le bail emphytéotique conclu par une collectivité territoriale est un contrat de longue durée (18 à 99 ans) par lequel celle‑ci consent à un tiers un droit réel sur un immeuble lui appartenant, en contrepartie d’un canon et d’engagements d’investissement ou de valorisation. Ce contrat peut relever du régime du bail emphytéotique de droit privé (domaine privé) ou du bail emphytéotique administratif lorsqu’il répond aux conditions fixées par le Code général des collectivités territoriales.​

2. Qu’est‑ce qu’un bail emphytéotique administratif (BEA) ?

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Le bail emphytéotique administratif est un bail emphytéotique conclu par une collectivité territoriale sur un bien lui appartenant, en vue de la réalisation d’une opération d’intérêt général relevant de sa compétence ou de l’affectation à une association cultuelle d’un édifice du culte ouvert au public. Il confère au preneur un droit réel immobilier sur le bien et s’inscrit dans un cadre légal particulier prévu par le Code général des collectivités territoriales et le Code rural et de la pêche maritime.​

3. Sur quels biens une collectivité peut‑elle conclure un bail emphytéotique ou un BEA ?

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La collectivité peut recourir au bail emphytéotique de droit privé pour des biens relevant de son domaine privé, dans les limites fixées par les textes applicables. Le bail emphytéotique administratif peut être conclu sur des biens appartenant à son domaine public ou à son domaine privé, sous réserve que l’opération projetée relève de l’intérêt général ou, pour certains cas, d’une affectation cultuelle.​

4. Quels sont les objets possibles d’un bail emphytéotique administratif ?

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Le BEA peut notamment avoir pour objet la réalisation d’une opération d’intérêt général (équipements publics, logements sociaux, équipements sportifs, culturels ou sanitaires) ou l’affectation d’un édifice du culte à une association cultuelle. Il ne peut toutefois pas se substituer à un contrat de la commande publique lorsque l’objet réel est la construction d’ouvrages ou l’exploitation d’un service pour le compte de la collectivité, cas dans lesquels un marché public ou une concession demeure requis.​

5. Quel est l’intérêt du bail emphytéotique pour une collectivité territoriale ?

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Le bail emphytéotique permet à la collectivité de valoriser son patrimoine immobilier en transférant au preneur la charge des investissements, de la construction ou de la réhabilitation, tout en conservant la propriété du bien. À l’issue du bail, la collectivité récupère, en principe sans indemnité, la propriété des ouvrages réalisés, ce qui constitue un outil de financement et de gestion de projet particulièrement adapté à certaines opérations structurantes.

6. Quels droits le preneur tient‑il d’un bail emphytéotique conclu avec une collectivité ?

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Le preneur bénéficie d’un droit réel immobilier sur le bien loué, qui lui permet notamment de construire, de réhabiliter et d’exploiter les ouvrages prévus au contrat, ainsi que, sous conditions, de consentir certaines garanties. En contrepartie, il s’oblige à respecter l’affectation prévue, à assurer l’entretien, la conservation et les travaux définis par le bail, à défaut de quoi la collectivité peut demander la résiliation ou la remise en état.​

7. Comment un bail emphytéotique administratif doit‑il être conclu et approuvé ?

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Le BEA doit être autorisé par l’organe délibérant compétent de la collectivité, puis signé par son exécutif (maire, président) dans le respect des règles internes de délégation et de compétence. Il doit être constaté par acte authentique et faire l’objet des formalités de publicité foncière nécessaires afin d’assurer son opposabilité aux tiers et la sécurité des montages financiers.​

8. Le recours au bail emphytéotique administratif est‑il obligatoire dès lors que les conditions sont réunies ?

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Le texte offre, en principe, une faculté à la collectivité, qui conserve la liberté de choisir le montage juridique le plus adapté entre bail emphytéotique, bail civil, marché public ou concession. La jurisprudence a toutefois pu, dans certains cas, requalifier des baux conclus sur le domaine privé en baux emphytéotiques administratifs lorsque les conditions légales d’un BEA étaient réunies, ce qui invite les collectivités à une vigilance accrue lors de la qualification du contrat.

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9. Quelles précautions une collectivité doit‑elle prendre avant de conclure un bail emphytéotique ?

La collectivité doit vérifier la cohérence du projet avec l’intérêt général local, le respect des règles d’urbanisme et de domanialité, ainsi que l’absence de détournement des règles de la commande publique. Il est également essentiel de négocier avec précision la durée, le canon, la répartition des charges de travaux, le sort des ouvrages en fin de bail et les garanties offertes à la collectivité en cas de défaillance du preneur.