Loi de simplification du droit de l'urbanisme : le Conseil constitutionnel déclare certaines dispositions contraires à la Constitution

Le Conseil constitutionnel a rendu le 20 Novembre 2025 une décision déclarant certaines dispositions de la loi de simplification du droit de l'urbanisme contraires à la Constitution.

La loi de simplification du droit de l'urbanisme et du logement comprend trois grandes séries de mesures de simplification, que le cabinet avait déjà analysées (lien vers l'article).

Saisi dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 61 de la Constitution, le Conseil constitutionnel a statué sur la conformité à la Constitution de ses dispositions.

Deux des mesures prévues sont déclarées contraires à la Constitution.

Les dispositions déclarées contraires à la Constitution

En premier lieu, la loi de simplification du droit de l'urbanisme prévoyait de conditionner la recevabilité des recours dirigés contre les décisions d’approbation d’un document d’urbanisme ou de son évolution en prévoyant que les requérants ne seraient recevables qu'à condition d'avoir pris part à la participation du public effectuée par enquête publique.

Cette disposition est déclarée contraire à la Constitution et plus particulièrement au droit à un recours juridictionnel effectif.

En second lieu, le Conseil constitutionnel déclare toute une série de mesures contraires à la Constitution introduites par voie d'amendement compte tenu de l'absence de lien de leur objet, même indirect, avec l’une au moins des dispositions du texte déposé sur le bureau de la première assemblée saisie.

Sont concernées les dispositions suivantes :

- l'article 1^er comportait des dispositions visant à restreindre les obligations de production d’énergies renouvelables et de végétalisation applicables à certains bâtiments, à préciser les modalités d’extension du périmètre d’un établissement public foncier local, à étendre le champ de compétence des sociétés publiques locales d’aménagement d’intérêt public, à mettre fin à la caducité des schémas de cohérence territoriale et à élargir les cas de modification d’un plan local d’urbanisme selon une procédure simplifiée.

- l'article 2 comprenait des dispositions adaptant temporairement le régime de la résidence hôtelière à vocation sociale, augmentant les possibilités de dérogation aux plans locaux d’urbanisme à l’ensemble des communes situées en zone tendue et créant une nouvelle dérogation pour permettre la construction de logements dans des zones d’activité économique.

- l'article 3 généralisait la possibilité de délivrer un permis d’aménager multisites pour l’instruction des autorisations d’urbanisme portant sur des opérations complexes relatives à des parcelles non contigües.

- l'article 4 créait une amende administrative en cas de construction illégale, réduisait les délais de recours contre les décisions d’autorisation d’urbanisme et mettait fin à la prorogation du délai de recours contentieux lorsqu’un recours administratif a été formé à l’encontre d’une telle décision.

- l’article 5 créait un identifiant unique attribué à chaque bâtiment, enregistré dans un référentiel national des bâtiments.

- l'’article 6 prévoit la transmission par l’administration fiscale, à certains services de l’État et organismes, aux collectivités territoriales et aux établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre, d’une liste de locaux recensés à des fins de gestion de la taxe d’habitation et des taxes sur les logements vacants.

- l'’article 10 instaurait une dérogation à l’interdiction de construction en dehors des espaces proches du rivage, dans certaines communes, pour les constructions ou installations nécessaires aux activités agricoles ou forestières.

- l’article 11 supprimait l’obligation de réaliser une étude d’optimisation de la densité des constructions pour tout projet d’aménagement soumis à évaluation environnementale.

- l'’article 12 visait à soumettre les changements de sous-destinations réglementées par le plan local d’urbanisme à déclaration préalable.

- l'’article 13 modifiait le contenu des conventions d’utilité sociale et leurs modalités de conclusion entre le représentant de l’État dans le département, les organismes d’habitations à loyer modéré et les collectivités territoriales auxquelles ils se rattachent.

- l'’article 14 permettait aux offices publics de l’habitat d’inclure des locaux commerciaux dans leurs projets immobiliers.

- l'’article 16 supprimait la possibilité de déroger à certaines règles de construction en matière de surélévation de bâtiments pour la réalisation de lignes de communications électroniques à très haut débit en fibre optique.

- l'’article 27 visait à autoriser certains échanges d’informations entre l’administration fiscale et les bailleurs sociaux sur la situation de leurs locataires et prévoit les modalités de mise à disposition de données publiques à des fins de recherche scientifique ou historique.

- l'’article 28 supprimait l’autorisation du représentant de l’État dans le département pour la vente à une personne privée, par un organisme d’habitations à loyer modéré ou une société d’économie mixte, de logements faisant partie d’un programme de construction composé majoritairement de logements sociaux.

- l’article 30 réduisait de trente à quinze ans le délai au terme duquel les immeubles faisant partie d’une succession peuvent être considérés comme des biens sans maître dont la propriété est susceptible d’être transférée de plein droit à une commune et précise à cet égard l’application des règles de droit civil relatives à la prescription.

- l’article 31 autorisait la transmission d’informations détenues par l’administration fiscale au maire ou au président de l’établissement public de coopération intercommunale pour la mise en œuvre de la procédure d’acquisition d’immeubles considérés comme des biens sans maître.

Les dispositions de la loi maintenues

Dès lors, sont, notamment, maintenues les dispositions suivantes.

Évaluation environnementale

Désormais, les modifications d’un plan local d’urbanisme (PLU) ayant uniquement pour objet (i) la rectification d’une erreur matérielle ou (ii) la réduction de la surface d’une zone urbaine ou à urbaniser, sont intégralement exclues du champ d’application de l’évaluation environnementale. La dispense n’est possible que lorsque la décision porte uniquement sur l’un des aspects précités, à l’exclusion de toute autre modification concomitante du document d’urbanisme.

Participation du public par voie électronique

La loi instaure la faculté de recourir à la procédure de participation du public par voie électronique : celle-ci peut intervenir en substitution à l’enquête publique traditionnelle, à la condition que le dossier soit également mis à disposition sur support papier dans les mairies concernées. Cette modalité vise à accélérer et à moderniser le traitement des projets soumis à consultation, tout en garantissant l’accessibilité des documents pour le public non équipé d’outil informatique.

Schéma de cohérence territoriale (SCoT)

Désormais, la révision du SCoT est obligatoire en cas de modifications portant sur les orientations fixées par le projet d’aménagement stratégique ; certaines hypothèses strictement visées par la loi échappent à cette obligation.

Par ailleurs, le texte prévoit la possibilité d’une modification expresse du SCoT si elle a pour finalité de soutenir le développement de la production d'énergie renouvelable, cette dernière bénéficiant dès lors d’un fondement légal spécifique pour déroger à la procédure de révision de droit commun.

Plan local d’urbanisme (PLU)

Le texte précise que la modification du PLU s’effectue, quelle que soit la motivation de celle-ci, selon les modalités prévues aux articles L. 153-37 à L. 153-44 du code de l’urbanisme. Une faculté nouvelle est également introduite : la possibilité de modification du PLU, que ce soit pour faciliter le développement de la production d'énergie renouvelable ou pour délimiter des secteurs réservés à une construction de logements exclusivement à usage de résidence principale. Ces modifications acquièrent ainsi une reconnaissance législative explicite.

Cristallisation des moyens et refus d'autorisation

Le dispositif de cristallisation des moyens nouveaux passés un délai de deux mois suivant la date du dépot du recours est étendu aux décisions "refusant l’occupation ou l’utilisation du sol ou d’une demande tendant à l’annulation ou à la réformation d’une décision juridictionnelle concernant cette décision".

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Présomption d'urgence pour les référés-suspension dirigés contre des refus d'autorisation d'urbanisme

Lorsqu’un recours formé contre une décision d’opposition à déclaration préalable ou de refus de permis de construire, d’aménager ou de démolir est assorti d’un référé introduit sur le fondement de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, la condition d’urgence est présumée satisfaite.

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Recours gracieux dirigés contre une autorisation d'urbanisme : réduction du délai et non-prorogation du délai de recours contentieux

Désormais, le délai d’introduction d’un recours gracieux ou d’un recours hiérarchique à l’encontre d’une décision relative à une autorisation d’urbanisme est d’un mois.

Le silence gardé pendant plus de deux mois sur ce recours par l’autorité compétente vaut décision de rejet. Le délai de recours contentieux contre une décision mentionnée au premier alinéa n’est pas prorogé par l’exercice d’un recours gracieux ou d’un recours hiérarchique.

Réduction des obligations de stationnement

La loi nouvelle offre la possibilité de réduire les obligations relatives à la réalisation d’aires de stationnement pour véhicules motorisés, dans certains secteurs expressément délimités à cette fin. La proposition poursuit ainsi un objectif de densification urbaine, de limitation de l’étalement urbain, et de promotion de modes de déplacement alternatifs.

Transformation de bureaux en logements

En cohérence avec l’objectif précédent, il est expressément prévu que, dans les zones d’activité économique, l’autorité compétente dispose du pouvoir d’autoriser la transformation de locaux à usage de bureaux en logements ou en équipements publics, par une exception aux règles de destination prévues au PLU ou au document en tenant lieu.

Résidences à vocation d’emploi

La loi définit, avec précision, la « résidence à vocation d’emploi » : il s’agit d’un ensemble d’habitations constitué de logements autonomes meublés, loués pour une durée déterminée et limitée, à des personnes en formation ou en mission temporaire. Le texte énonce également les conditions applicable à leur création, leur mode de gestion et de location, afin de garantir la sécurité juridique et l’adéquation à la cible visée.

Opérations de transformation urbaine

Dernier point marquant, le texte prévoit la possibilité de définir, dans les documents d’urbanisme, des actions ou des opérations spécifiques concourant au renouvellement urbain. Celles-ci peuvent être déployées tant dans les secteurs urbains caractérisés par la domination de l’habitat individuel que dans les zones d’activité économique. Les critères d’identification et de mise en œuvre de ces opérations sont strictement encadrés.

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