Loi de simplification du droit de l'urbanisme : quelle est la date d'entrée en vigueur des principales mesures ?

La loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l'urbanisme et du logement est parue au Journal officiel du 27 novembre 2025. Après avoir été partiellement censurée par le Conseil constitutionnel (consulter l'article du cabinet), la loi a finalement été promulguée.

Certaines mesures bouleversent le contentieux de l'urbanisme et leur date d'entrée en vigueur était attendue par les praticiens et porteurs de projet.

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Dispositions relatives au contentieux de l'urbanisme

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Présomption d'urgence des contentieux dirigés contre les refus d'autorisation

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Désormais, lorsqu’un recours formé contre une décision d’opposition à déclaration préalable ou de refus de permis de construire, d’aménager ou de démolir est assorti d’un référé introduit sur le fondement de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, la condition d’urgence est présumée satisfaite.

« Art. L. 600-3-1.-Lorsqu'un recours formé contre une décision d'opposition à déclaration préalable ou de refus de permis de construire, d'aménager ou de démolir est assorti d'un référé introduit sur le fondement de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, la condition d'urgence est présumée satisfaite. »

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Entrée en vigueur : Ces dispositions sont applicables aux référés introduits après la publication de la loi, soit les référés introduits à partir du 28 Novembre 2025.

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Recours gracieux dirigés contre une autorisation d'urbanisme : réduction du délai et non-prorogation du délai de recours contentieux

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Désormais, le délai d’introduction d’un recours gracieux ou d’un recours hiérarchique à l’encontre d’une décision relative à une autorisation d’urbanisme est d’un mois.

A noter que selon la décision du Conseil constitutionnel, le législateur a entendu rendre ce dispositif applicable non seulement aux décisions de non-opposition à une déclaration préalable ou aux permis de construire, d’aménager ou de démolir, mais également aux décisions de retrait d’une autorisation ou aux décisions de refus opposées à une demande d’autorisation.

Le silence gardé pendant plus de deux mois sur ce recours par l’autorité compétente vaut décision de rejet. Le délai de recours contentieux contre une décision mentionnée au premier alinéa n’est pas prorogé par l’exercice d’un recours gracieux ou d’un recours hiérarchique.

« Art. L. 600-12-2.-Le délai d'introduction d'un recours gracieux ou d'un recours hiérarchique à l'encontre d'une décision relative à une autorisation d'urbanisme est d'un mois. Le silence gardé pendant plus de deux mois sur ce recours par l'autorité compétente vaut décision de rejet.« Le délai de recours contentieux contre une décision mentionnée au premier alinéa n'est pas prorogé par l'exercice d'un recours gracieux ou d'un recours hiérarchique. »

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Entrée en vigueur : selon la jurisprudence constante du Conseil d’État, une disposition nouvelle qui affecte la substance du droit de former un recours pour excès de pouvoir contre une décision administrative est, sauf disposition contraire, applicable aux seuls recours formés contre les décisions intervenues après son entrée en vigueur. Dès lors, les recours gracieux ou hiérarchiques formés contre des décisions intervenues avant l’entrée en vigueur de la loi déférée conservent pour effet de proroger le délai de recours contentieux qui leur est applicable.

Ces dispositions sont en conséquence applicables aux recours introduits après l'entrée en vigueur de la loi, soit aux recours introduits à partir du 28 Novembre 2025.

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Cristallisation des moyens et refus d'autorisation

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Le dispositif de cristallisation des moyens nouveaux passés un délai de deux mois suivant la date du dépot du recours est étendu aux décisions "refusant l’occupation ou l’utilisation du sol ou d’une demande tendant à l’annulation ou à la réformation d’une décision juridictionnelle concernant cette décision".

L'article L. 600-2 est complété par un alinéa ainsi rédigé :« Lorsque le juge administratif est saisi d'un recours en annulation à l'encontre d'une décision régie par le présent code et refusant l'occupation ou l'utilisation du sol ou d'une demande tendant à l'annulation ou à la réformation d'une décision juridictionnelle concernant cette décision, l'auteur de cette dernière ne peut plus invoquer de motifs de refus nouveaux après l'expiration d'un délai de deux mois à compter de l'enregistrement du recours ou de la demande. »

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Entrée en vigueur : ces dispositions sont applicables aux recours en annulation ou aux demandes tendant à l'annulation ou à la réformation d'une décision juridictionnelle concernant une décision mentionnée au second alinéa du même article L. 600-2 qui ont été enregistrés au greffe de la juridiction après la publication de la présente loi.

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Ces dispositions sont en conséquence applicables aux recours introduits à partir du 28 Novembre 2025.

Dispositions relatives aux SCoT et PLU : entrée en vigueur dans un délai de six mois suivant la promulgation de la loi

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Les dispositions concernées

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Evaluation environnementale des PLU

L'article L. 104-3 du Code de l'urbanisme prévoit désormais que ne sont pas soumises à évaluation environnementale les procédures de modification d'un PLU ayant pour objet soit la rectification d'une erreur matérielle, soit la réduction de la surface d'une zone urbaine ou à urbaniser.
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"Ne sont pas soumises à une évaluation environnementale les procédures de modification d'un plan local d'urbanisme ayant pour seul objet :
« 1° La rectification d'une erreur matérielle ;
« 2° La réduction de la surface d'une zone urbaine ou à urbaniser."

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Enquête publique préalable à l'adoption d'un SCoT

L'article L. 143-22 est complété par un alinéa qui autorise le recours, en substitution à l'enquête publique, à la procédure de participation du publie par voie électronique.

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« Ce dernier peut, par décision motivée, recourir, en substitution à l'enquête publique, à la participation du public par voie électronique prévue à l'article L. 123-19 du code de l'environnement. Le dossier soumis à la procédure de participation du public par voie électronique est également mis en consultation sur un support papier, aux horaires d'ouverture, dans les mairies concernées. »

Révision et modification des SCoT

L'article L. 143-29 prévoit que le SCoT fait l'objet d'une révision lorsque des changements relatifs aux orientations définies par le projet d'aménagement stratégique, à l'exception des hypothèses prévues à l'article L 143-32, dans lesquelles une modification est possible à savoir, le soutien au développement de la production d'EnR, de la production d'hydrogène renouvelable ou du stockage d'électricité, ou de définir des zones d'accélération pour l'implantation d'installations terrestes d'EnR.

« Art. L. 143-29. - Le schéma de cohérence territoriale fait l'objet d'une révision lorsque l'établissement public chargé de son élaboration, mentionné à l'article L. 143-16, envisage des changements portant sur les orientations définies par le projet d'aménagement stratégique, excepté dans les cas prévus au second alinéa de l'article L. 143-32 et dans les autres cas prévus par la loi. » ;
« Art. L. 143-32. - Sous réserve des cas où une révision s'impose en application de l'article L. 143-29, le schéma de cohérence territoriale fait l'objet de la procédure de modification mentionnée aux articles L. 143-33 à L. 143-36.
« Par dérogation à l'article L. 143-29, les changements des orientations du projet d'aménagement stratégique qui ont pour objet de soutenir le développement de la production d'énergie renouvelable, au sens de l'article L. 211-2 du code de l'énergie, ou de la production d'hydrogène renouvelable ou bas-carbone ou du stockage d'électricité ou de définir des zones d'accélération pour l'implantation d'installations terrestres de production d'énergies renouvelables mentionnées à l'article L. 141-5-3 du même code relèvent également de cette procédure de modification. »

Modification du SCoT et procédure de participation du public par voie électronique

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L'article L. 143-34 du Code de l'urbanisme offre la possibilité de l'organisation d'une procédure de participation du public dans le cadre de la modification d'un SCoT.

« Art. L. 143-34. - I. - Le projet de modification est mis à la disposition du public par le président de l'établissement public mentionné à l'article L. 143-16. Le président peut également, en substitution à cette mise à disposition, recourir à une procédure de participation du public au sens de l'article L. 123-19 du code de l'environnement ou à une enquête publique.
« Lorsque le projet de modification est soumis à une évaluation environnementale en application de l'article L. 104-1 du présent code, le recours à la participation du public par voie électronique ou à l'enquête publique est obligatoire.
« Lorsque la modification ne concerne que certaines communes, l'enquête publique, la participation du public par voie électronique ou la mise à la disposition du public peut n'être organisée que sur le territoire de ces communes.
« II. - Le projet de modification, l'exposé de ses motifs et, le cas échéant, les avis émis par les personnes publiques associées mentionnées aux articles L. 132-7 et L. 132-8 sont mis à la disposition du public pendant un mois, dans des conditions lui permettant de formuler ses observations. Ces observations sont enregistrées et conservées.
« Les modalités de la mise à disposition sont précisées par l'organe délibérant de l'établissement public mentionné à l'article L. 143-16 et portées à la connaissance du public au moins huit jours avant le début de cette mise à disposition.
« A l'issue de la mise à disposition, le président de l'établissement public présente le bilan des observations formulées devant l'organe délibérant de l'établissement public, qui adopte le projet, le cas échéant modifié pour tenir compte des avis émis et des observations formulées lors de la mise à disposition.
« III. - L'enquête publique prévue au I du présent article est réalisée conformément au chapitre III du titre II du livre I^er du code de l'environnement.
« Les avis des personnes publiques associées mentionnées aux articles L. 132-7 et L. 132-8 du présent code sont joints au dossier d'enquête publique ou, le cas échéant, soumis à la procédure de participation du public par voie électronique.
« Lorsqu'il est recouru à la procédure de participation du public par voie électronique, le dossier est également mis en consultation sur un support papier, aux horaires d'ouverture, dans les mairies concernées. »

Révision du PLU

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L'article L. 153-31 du Code de l'urbanisme prévoit la révision du PLU en cas de changement des orientations définies par le PADD.

L'article L. 153-36 précise que le PLU est modifié lorsque les changements des orientations définies par le PADD ont pour objet le soutien aux énergies renouvelables ou la délimitation de secteurs dans lesquels les constructions nouvelles de logements sont à usage excluisif de résidence principale.

« Art. L. 153-31. - Le plan local d'urbanisme est révisé lorsque l'établissement public de coopération intercommunale ou la commune décide de changer les orientations définies par le projet d'aménagement et de développement durables, excepté dans les cas mentionnés aux deuxième à cinquième alinéas de l'article L. 153-36 et dans les autres cas prévus par la loi. »
« Art. L. 153-36. - Sous réserve des cas où une révision s'impose en application de l'article L. 153-31, le plan local d'urbanisme fait l'objet de la procédure de modification mentionnée aux articles L. 153-37 à L. 153-44.
« Par dérogation à l'article L. 153-31, font également l'objet de cette procédure de modification les changements des orientations du projet d'aménagement et de développement durables qui ont pour objet :
« 1° De soutenir le développement de la production d'énergie renouvelable, au sens de l'article L. 211-2 du code de l'énergie, de la production d'hydrogène renouvelable ou bas-carbone, au sens de l'article L. 811-1 du même code, ou du stockage d'électricité ou d'identifier des zones d'accélération pour l'implantation d'installations terrestres de production d'énergies renouvelables mentionnées à l'article L. 141-5-3 dudit code. La commission départementale de préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers est saisie pour avis dans les conditions prévues à l'article L. 112-1-1 du code rural et de la pêche maritime ;
« 2° De délimiter, en application de l'article L. 151-14-1 du présent code, les secteurs dans lesquels les constructions nouvelles de logements ou les logements issus de la transformation de bâtiments à destination autre que d'habitation sont à usage exclusif de résidence principale, au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
« Peuvent également faire l'objet de la procédure de modification, si l'autorité compétente le décide, les changements des orientations du projet d'aménagement et de développement durables qui ont pour objet de délimiter les zones mentionnées à l'article L. 121-22-3 du présent code. »

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Entrée en vigueur et application dans le temps

Ces dispositions entrent en vigueur dans un délai de six mois suivant la promulgation de la loi.

Elles ne s'appliquent pas aux procédures d'évolution des schémas de cohérence territoriale ou des plans locaux d'urbanisme en cours à cette date.

VI. - Les I à V du présent article entrent en vigueur six mois après la promulgation de la présente loi. Ils ne s'appliquent pas aux procédures d'évolution des schémas de cohérence territoriale ou des plans locaux d'urbanisme en cours à cette date.

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